К вопросу о реализации имущества, заложенного по договору ипотеки на торгах в рамках нового законодательства

Отвечает Адвокат и Управляющий партнер Специализированного Адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья.» Жданова Елена Валерьевна.

По договору ипотеки (залога недвижимости), одна сторона, кредитор по денежному обязательству и залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного по ипотеке имущества с залогодателя. Залогодержателем может являться как первичный кредитор, так и сторона, приобретшая права и обязанности по кредитному договору (договору займа), по договору уступки прав требования или по договору купли-продажи закладных. А равно залогодателем может являться как сам должник, так и лицо не являющееся должником по обязательству. Залогодатель это всегда собственник заложенного по ипотеке имущества.

Ипотека, таким образом, направлена действующим законодательством на обеспечение залогодержателю возврата как основной суммы долга по кредитному договору (договору займа), так и причитающихся ему процентов за период пользования заемными средствами. Кроме того, ипотека обеспечивает залогодержателю получения сумм неустойки (штрафа, пени), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и расходы по реализации заложенного имущества.

Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества.

Требования залогодержателя, возникшие на основании закона, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Отличие обычного взыскания в судебном порядке от получения сумм задолженности залогодателя путем обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество существенное. Если в первом случае, судебное решение содержит конкретную сумму удовлетворения требований кредитора, то по делам обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество обеспечивается требования залогодержателя на момент реализации имущества (если договором не предусмотрено иное) в полном объеме. И соответственно, судебное решение предусматривает:

* суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества;

* суммы, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

* указывается имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

* способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

* начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации;

* меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Суммы расходов по охране и реализации имущества, определяются по завершении его реализации. Взыскание по требованию залогодержателя допускается не только по решению суда, но и в соответствии ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» без такового. Это в том случае, когда имеется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем. Хотя есть некоторые ограничения реализации данной нормы, предусмотренные законодательством.

Первое – вышеназванное соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для требований кредитора.

Второе – и если на предмет ипотеки, находящейся в общей собственности, есть согласие других сособственников в письменной или иной установленной федеральным законом форме.

Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке совсем не допускается, если:

1. для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа, например органа опеки и попечительства;

2. предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3. предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена; а также имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

Остановимся на особенностях судебного разбирательства, когда обращается взыскание на заложенный по ипотеке жилой дом (квартиру), если в нем имеют права пользования не только залогодатели-собственники имущества, но и другие лица, в том числе несовершеннолетние. Действующее законодательство не препятствует прекращению права пользования указанных лиц таким имуществом при обращении взыскания на заложенную квартиру (жилой дом). С той лишь разницей, что если основанием для ипотеки явилось разрешение органа опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно недееспособных лиц, то и при удовлетворении исковых требований залогодержателя необходимо согласие органов опеки и попечительства. Порядок расторжения договора найма или договора аренды жилого помещения, заключенного, как до возникновения ипотеки, так и с согласия залогодержателя, определяется Гражданским законодательством и жилищным законодательством РФ.

Освобождение в данном случае жилого дома (квартиры) осуществляется в порядке, установленном федеральным законом: решение суда - выселение добровольное или принудительное.

Заложенное по договору об ипотеке жилое имущество реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся специализированной организацией. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит соответствующее постановление и передает его по акту приема-передачи.

Итак, 1. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

2. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании. Периодическое издание должно быть официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

3. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в порядке и сроке, установленные в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

4. На публичных торгах имеют право присутствовать лица, которые права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

5. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество.

6. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

7. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи.

Переход права собственности на жилое ипотечное имущество и регистрация права собственности нового собственника объекта недвижимости осуществляется на основании договора купли-продажи объекта, протокола о результатах публичных торгов.

Публичные торги могут быть и объявлены несостоявшимися согласно ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) не позднее, чем на следующий день:

* если на публичные торги явилось менее двух покупателей;

* если на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

* если выигравшее публичные торги лицо, не внесло покупную цену в установленный срок.

И что же дальше?

Залогодержатель имеет право приобрести заложенное жилое имущество по его начальной продажной цене, объявленной на публичных торгах. Право залогодержателя на удовлетворение своих требований возможно на этом этапе, если только имеется соглашение залогодержателя и залогодателя по правилам обычного договора купли-продажи. Срок такого соглашения законодателем ограничен – в течение 10 дней с момента объявления публичных торгов не состоявшиеся. В противном случае, организуются повторные публичные торги с уменьшением цены продажи заложенного имущества на 15% от начальной продажной цены.

По тем же основаниям, указанным мной выше, при объявлении и повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель уже без всякого соглашения с залогодателем имеет право приобрести заложенное имущество по цене ниже начальной продажной цены на первых торгах до 25%. И таким образом, зачесть свои требования.

О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Если залогодержатель не реализовал свое право оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленные ст.ст. 448, 448 ГК РФ, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При проведении процедуры взыскания на заложенное по ипотеке жилую недвижимость, залогодатель имеет право удовлетворить требования залогодержателя на любом этапе взыскания в том объеме, какой имеется на момент уплаты соответствующих сумм.

При реализации заложенного имущества, денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований залогодержателя, распределяются между другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение суммы, вырученной от продажи заложенного имущества, производится либо службой судебных приставов, либо нотариусом (при обращении взыскания во внесудебном порядке).