В поисках альтернативы ипотеки

Сейчас трудно найти человека, который, пытаясь решить свои жилищные проблемы, не рассмотрел бы ипотечный кредит в качестве возможного варианта. Перспектива фактически пожизненной кабалы выглядит малопривлекательно. Реальность же такова, что иного выбора у граждан практически нет.

Ипотечная монополия.

«Ипотека – это единственная реальная возможность решения жилищного вопроса»,- кратко прокомментировали в Кировской региональной ипотечной корпорации (КРИК). На законодательном уровне это действительно так. В России просто нет аналогичных конкурентноспособных программ жилищного займа. Но даже и эта, по существу единственная возможность становится все менее реальной.

«Я присутствовал на многих семинарах, посвященных жилищному вопросу, – рассказывает руководитель некоммерческого потребительского кооператива «Своими руками» Сергей Казанский. – Озвученные на них цифры свидетельствуют о том, что возможность воспользоваться ипотекой имеют примерно 10% населения… Это связано и с тем, что, покупая, например, по ипотечному кредиту сроком на 20 лет одну квартиру, реально потребитель платит за 2-3 квартиры… Хотя, конечно, ипотека, как форма финансирования жилья имеет полное право на существование».

Однако в КРИК отметили, что спрос на ипотечные кредиты в текущем 2008 году по отношению к аналогичному периоду 2007 года снизился примерно на 20%. Одним из факторов, приведших к этому, послужили возросшие процентные ставки по кредитам, и, по прогнозам многих экспертов, в дальнейшем они также будут повышаться.

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК).

В последнее время активно обсуждаются ипотечные альтернативы: накопительный кооператив и строительные сберегательные кассы. Работа ЖНК основана на принципе кассы взаимопомощи. Для вступления в эту организацию необходимо сделать первый взнос, который существенно меньше, чем в ипотеке. Далее, после накопления суммы в размере 30-50% стоимости приобретения желаемого жилья, член ЖНК может получить недостающие средства из общей кассы. При этом срок накопления должен составлять не менее двух лет. Этот способ получения жилищного займа выглядит весьма привлекательно, и, вероятно, он пользовался бы неплохим спросом, правда есть одно но.

«Наш кооператив, - говорит Сергей Казанский, - не является ЖНК. У нас свои условия и программа платежей за строящееся жилье. Организовать легальную деятельность накопительного кооператива при существующей законодательной базе невозможно… Мы давно ждали выхода закона о накопительных и прочих кооперативах. Такой закон начал появляться. Однако в самый последний момент перед третьим чтением в Госдуме его понесли на утверждение. В итоге закон вышел с такими изменениями, что нормально работать по нему невозможно».

Ипотека так и осталась единственной наиболее реальной возможностью приобретения жилья в кредит.

Строительная сберегательная касса.

Сейчас готовится к выходу проект федерального закона «О строительных сберегательных кассах». Он предусматривает слияние заемщика и вкладчика в одном лице. В соответствии с проектом закона, «строительная сберегательная касса (ССК) - это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий». В целом механизм действия ССК идентичен работе жилищного накопительного кооператива. Однако отличие от последнего состоит в том, что деятельность ССК будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». По мнению законодателей, это поможет оградить граждан от рисков, связанных с созданием всевозможных финансовых пирамид. Такая система получила широкое распространение в странах Восточной Европы и в Германии. Надо отметить, что ипотека перед ЖНК и ССК имеет одно бесспорное преимущество, которого лишены последние. Это отсутствие сроков накопления и возможность приобретения жилья сразу же после получения кредита. Вопрос о строительных сберегательных кассах обсуждался на проходившем в Москве XI Национальном Конгрессе по недвижимости.

«На Конгрессе выступал депутат Государственной Думы Иван Грачев, - рассказывает руководитель АН «Право и недвижимость» Андрей Матрохин. - Депутат говорил о том, что ипотека постепенно будет сворачиваться, так как для дальнейшего ее функционирования нужны финансовые вливания не менее 100 млрд долларов. Кроме того, со временем первоначальный взнос в ипотеке будет повышен до 25-30%, поэтому Грачев выступает за развитие системы строительных сберегательных касс».

По мнению специалистов, для того чтобы в России такой проект по-настоящему заработал необходимо время. Одной из главных причин пессимистической оценки возможной деятельности системы ССК является отсутствие наработок в этой области.

«Такие механизмы должны оттачиваться годами,- говорит Андрей Матрохин. - Сейчас определенно можно сказать только одно – подобные схемы кредитования есть, они с успехом применяются в странах Восточной Европы. Возможно, что и у нас они будут также работать».

Собственные проблемы важней.

Кировские специалисты считают, что стоимость цены квадратного метра обусловлена не только отсутствием безупречного способа получения жилищного займа, но и причинами местного характера.

«Проблема связана с аукционной системой продаж земельных участков под застройку,- рассказывает Сергей Казанский.- Малым и средним строительным организациям в Кирове сложно конкурировать с крупными фирмами, имеющими большие финансовые возможности. Вследствие чего доминируют на рынке строительства жилья несколько организаций. Такая ситуация позволяет им диктовать свои цены. Наш потребительский кооператив имеет непосредственное отношение к постройке жилья, поэтому мы знаем, что себестоимость квадратного метра жилого дома сегодня составляет 19-20 тыс. рублей, а продают его по 38-40 тыс. рублей и выше. Ну, пускай, наценка строителей составляет 20-50%, но ведь не 100-200%, что сравнимо, пожалуй, только с такой незаконной деятельностью, как проституция и наркоторговля».

Впрочем, надежда умирает последней. Сегодняшние инициативы законодателей позволяют надеяться на то, что в будущем все же появится жилищная программа, способная удовлетворить запросы большинства граждан. Насколько она себя оправдает, покажет время.