Кто такие застройщики, и как обезопасить себя при покупке жилья

На сегодняшний день большинство граждан России приобретают квартиру на вторичном рынке жилья. Это связано как с минимальным количеством ипотечных программ в ведущих банках по первичному жилью, так и из-за неуверенности в завтрашнем дне. У застройщиков заканчиваются деньги, стройки замораживаются. Начинаются акции протестов дольщиков, жалобы, суды. А если квартира всё же получена, то для дальнейшего в ней проживания необходимо вложить сумму, в размере половины стоимости жилья. А как иначе превратить голые стены в пригодную для себя жилплощадь?

Давайте разберёмся кто же такие застройщики и посмотрим на ситуацию и их глазами.

Застройщик – это организация или физическое лицо, организующее процесс реконструкции, строительства или ремонта недвижимости, как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду или реализации.

Застройщики могут выступать как инвесторы и как строительные компании, действовать в союзе с другими застройщиками и инвесторами. Если застройщик выступает в качестве заказчика, тогда он и получает статус «заказчик-застройщик». Застройщик организует строительные работы.

В роли застройщиков могут выступать как крупнейшие российские строительные компании, так и малоизвестные частные инвесторы.

На застройщика ложится весь груз ответственности, как за успехи, так и за неудачи. Если всё прошло нормально: дом сдан, народ доволен, прибыль получена – можно вздохнуть спокойно. А если появились проблемы: нехватка денег, неурядицы с поставщиками строительных материалов, задержка (не по вине застройщика) в оформлении документации… И как следствие: недовольные дольщики, протесты, суды, штрафы.

Вообщем, рискуют и застройщики и дольщики, что делает ситуацию очень опасной для обоих.

История

В конце прошлого века на рынке недвижимости появилось множество недобросовестных компаний-застройщиков, которые, собирая деньги дольщиков, «удалялись» в неизвестном направлении. Но с годами государство всё тщательнее контролировало эту ситуацию, принимая новые законы.

Как же распознать «качественного» застройщика?

* Во-первых, необходимо узнать стаж застройщика на рынке недвижимости; строились ли им здания той категории, которая предлагается вам; какова организационно-правовая форма компании, в которую вы решили обратиться.

Эту информацию можно почерпнуть из различных источников в СМИ, интернете.

* Во-вторых, немаловажно узнать о дальнейших планах застройщика, так как если он планирует и дальше заниматься строительством, то это говорит о серьёзности компании.

* В-третьих, необходимо проверить наличие всех правоустанавливающих документов. Это копии распорядительного акта властей города о выделении участка под застройку, договор об аренде земельного участка и договор с генеральным подрядчиком строительства. Иногда присутствуют утвержденная городскими властями проектная документация и разрешение на ведение строительства.

Не следует связываться с застройщиком, пока не будут в порядке все документы, так как их оформление может занять долгое время. А вдруг они не появятся вообще…

* Любой желающий вправе попросить у застройщика все документы, подтверждающие серьёзность организации:

- учредительные документы;

- свидетельство о государственной регистрации;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

- аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.

Помимо этого, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

- разрешение на строительство;

- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

- проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

На период строительства вы ещё не получаете право собственности на квартиру, но уже платите за неё. Взамен вы получаете договор инвестирования.

Что же должно быть прописано в договоре инвестирования?

* определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

* срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

* цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

* гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Какова же реальная цена квартиры?

* Цена, объявленная в рекламе, показываемой по телевидению или висящей на заборе стройки, далеко не окончательная. Во-первых, стоимость квадратного метра чаще всего определяется в у.е. А условные единицы полностью оправдывают своё название, не имея определённости.

* Также рассчитывая на рассрочку, некоторым дольщикам не везёт, и цена увеличивается пропорционально времени строительства. Чтобы этого не произошло необходимо указать в договоре неизменность цены до окончания строительства.

* Обязательно нужно проверить реальность количества квадратных метров, указанных в договоре. Если же при сдаче жилья окажется, что метраж увеличился, с вас могут потребовать дополнительную плату. Здесь нужно будет ссылаться на цифры в договоре, и лишних трат можно будет избежать.

А что происходит при расторжении договора?

Расторжение договора случается как по вине застройщика, так и из-за смены планов дольщика. В проигрыше могут остаться как те, так и другие.

Застройщик вправе расторгнуть договор, если же дольщиком допускаются систематические просрочки платежей. В этом случае соинвесторам придётся заплатить штраф в размере, указанном в договоре.

Но если договор расторгается дольщиком по вине застройщика, помимо возврата собственных средств можно получить ещё и дополнительные на покупку другого жилья на вторичном рынке, если же застройщик не выполнил своих обязательств: дом не будет сдан в срок, или будет сдан с недоделками.

Как минимизировать риски?

* Не допускайте, чтобы ваша квартира была продана ещё кому-то. А то после окончания строительства вас будет ждать сюрприз в виде незапланированных соседей в вашей же квартире. Для этого нужно заглянуть в учётную государственную регистрацию договора.

* В договоре должны быть чёткие сроки сдачи дома в эксплуатацию, и штрафы застройщику за нарушение этого правила.

* Необходимо включить в договор срок, в течение которого будет оформлено право собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. Этим должен заниматься застройщик, но процедура часто затягивается, что нервирует собственников.

* Укажите в договоре ответственность застройщика за недоделки в квартире. Таким образом, вы сможете потребовать устранить все погрешности в доме после его сдачи или же потребовать денежные средства на самостоятельный ремонт.